오픈도어 테크놀로지스(NASDAQ:OPEN)는 금리 상승기 직격탄을 맞은 회사입니다. 경기와 금리에 민감한 부동산 시장에서 활약하는 회사이기 때문입니다.
* 이 게시물에 수정을 덧붙이는 5월 9일 현재 주가는 5월 4일과 비교해 50%이상 급등세입니다.
우연의 일치로 매수, 매도에 대한 추천이 아님을 밝힙니다. 5월 4일 기준으로 쓴 철저히 개인적인 의견입니다.
오픈도어는 어떤 회사?
오픈도어는 집을 사고팔 수 있는 주거용 부동산용 디지털플랫폼을 운영하고 있습니다. 앱이나 웹사이트로 주택 구매자는 온라인으로 경쟁력 있는 현금 제안을 요청하고, 가상으로 집을 둘러보고, 제안을 제출할 수 있습니다.
회사는 개인 판매자로부터 직접 주택을 구입하여 개인 소비자와 기관 투자자를 포함한 구매자에게 해당 주택을 재판매합니다. 이 회사는 집을 구입한 후, 일반적으로 웹사이트, 앱, 온라인 부동산 포털에 판매를 위해 등록하기 전, 필요한 개조 및 수리도 합니다.
쉽게 말하자면 집을 인터넷으로 사고 팔 수 있는 온라인 부동산 플랫폼을 운영하는 기업입니다.
오늘 나온 2023년 1분기 실적은?
이 회사는 한국시간으로 오늘 2023년 1분기 실적발표를 했습니다.
다행히 컨센서스 추정치보다 더 나은 2분기 조정 EBITDA 가이던스를 발표했고, 1분기 수익과 매출 모두 편안한 마진으로 기대보다 좋은 성적표가 나왔습니다.
하지만 2분기 매출은 애널리스트 평균 예상치인 22억 8,000만 달러보다 낮은 17억 5,000만~18억 5,000만 달러가 될 것으로 예상됩니다.
1분기 매출은 31억2000만 달러로 컨센서스 27억4000만 달러를 상회했으며, 2022년 4분기 28억6000만 달러에서 증가했습니다. 다만 2022년 1분기 51억5000만 달러에서는 감소했습니다.
1분기 운영 비용은 2억9400만 달러로 전 분기의 3억 4200만 달러 및 전년 동기 4억 1,700만 달러에서 감소했습니다.
1분기 동안 1747채의 주택을 매입했으며, 이는 전분기 3427채에서 줄어든 수치이죠. 전년 동기 대비 81% 감소한 숫자입니다.
긴축모드로 내실 다지기
전체적으로 내부 내실을 다지면서 비용과 과도한 투자를 줄이는 모양새입니다.
회사는 2022년 2분기에 매입한 부풀려진 주택 재고를 85% 정도 정리했습니다. 오픈도어는 이 시기를 리셋 분기라고 부릅니다.
오픈도어의 창립자이자 전 CEO였던 캐리 휠러가 최고재무책임자(CFO)인 캐리 휠러에게 경영권을 넘기고 새 CEO로 취임케 한 건 최근 구조조정을 설명하는 배경이 됩니다.
오픈도어는 2024년 하반기에 잉여현금흐름 손익분기점에 도달할 것으로 예상하고 있습니다.
오픈도어 테크놀로지스는 투기성이 강한 투자입니다. 그러나 최소 올해는 버틸 수 있는 충분한 자본을 대차대조표에 보유하고 있습니다.
투자에 있어 핵심은?
현재 주택 시장은 큰 혼란에 빠져 있습니다. 문제는 앞으로 주택이 안정화될 것인지 여부입니다.
그것이 투자 핵심입니다.
벤자민 그레이엄의 말처럼 단기적으로 시장은 투표 기계와 같습니다. 그래서 짧게 보면 실적과 무관하게 인기에 따라 주가가 천당과 지옥을 오가는 걸로 보이죠. 분명한 건 장기적으로 주가는 실적과 성장성 등 결국 내재적 가치를 그대로 반영하게 돼 있습니다.
분명한 것은 오픈도어가 내재적 가치 면에서 나쁘지 않다는 것입니다.
오픈도어 전망은?
집을 팔아본 적이 있는 사람이라면 집을 팔면서 겪었던 어려움과 스트레스를 기억할 것입니다. 오픈도어를 이용하는 부동산 매도자들은 오픈도어에 약 80점의 만족도 점수를 부여합니다. 만족도가 높다는 뜻입니다.
그럼에도 부동산 침체기를 피해갈 수는 없었습니다.
그건 2022년 2분기에 더 높은 가격대에 매입한 주택 재고를 손해를 감수하고 매각하는 것을 의미했습니다. 이는 손익계산서를 통해 고스란히 반영되었습니다.
2023년 1분기 현재, 그 손실은 85%가 이미 반영되었습니다. 2분기에는 마지막 15%이 손실로 판매될 것입니다.
이렇게 되면 보다 안정적으로 마진을 창출할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.
오픈도어는 13억 달러의 현금을 보유하고 있습니다. 이는 120억 달러의 부채로 상쇄됩니다. 하지만 이 부채가 주택에 묶여 있다는 점을 명심하세요. 주택이 매각되면 해당 부채는 처리될 것입니다.
문제는 이자율입니다. 현재 오픈도어의 이자율은 대부분 약 4%로 고정되어 있습니다. 그러나 이 금리는 2023년에 최소 5.5%까지 상승할 것입니다. 이는 2023년에 부채 상환액이 약 7억 달러에 달할 것이라는 의미입니다.
오픈도어의 비즈니스 모델은 매우 운전 자본 집약적입니다. 즉, 주택을 구매하는 분기가 있다는 뜻입니다. 그리고 주택을 판매하는 분기도 있습니다.
주택을 매입할 때는 잉여현금흐름이 매우 마이너스로 나타납니다. 주택을 판매할 때 재고가 있으면 잉여현금흐름은 매우 긍정적으로 보입니다. 오픈도어의 조정 순이익은 이러한 기간 동안 정상화됩니다. 이는 잉여현금흐름의 진행 상황을 파악하는 데 도움이 됩니다.
오픈도어는 2024년 중반에 손익분기점 잉여현금흐름에 도달할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.
최근 실적 발표에도 아직 해결되지 않은 많은 의문점이 있습니다.
결론적으론 고가 매입한 주택들이 정리되고, 이자율 변동이 예상되는 2023년 여름이 되면 이 사업에 대한 명확성이 높아지고 전반적인 부동산 시장에 대한 비관론이 줄어들면서 주가가 안정권에 들어설 것으로 봅니다.
결론적으로 저는 낙관적입니다.
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